Vormerkung

Dinglich "wirkendes" Sicherungsmittel eigener Art

Szenario: Beim Grundstückserwerb ist der schuldrechtliche Kaufvertrag schnell gemacht. Die tatsächliche Rechtsänderung bedarf neben der Auflassung allerdings auch die Eintragung im GB. In der Praxis vergeht zwischen der schuldrechtlichen Anspruchsbegründung und der dinglichen Rechtsänderung idR. also einige Zeit.

In dieser Phase könnte nun der (noch-)Eigentümer das Grundstück zum Nachteil des Käufers jederzeit belasten oder sogar vorher noch an wen anders übereignen. Im worst case könnte über den Eigentümer zudem ein Insolvenzverfahren eröffnet werden.

Um sich beim Grundstückskauf gegen diese Risiken abzusichern, kann der Käufer im Einverständnis mit dem Eigentümer im GB eine Vormerkung eintragen lassen.

Die Vormerkung ist eine dinglich wirkende Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf eine dingliche Rechtsänderung.

Der häufigste Fall einer Vormerkung sichert den Anspruch aus 433 I 1 BGB auf Übertragung des Grundstückseigentums (gesichert wird hier der Anspruch auf Auflassung und Eintragung ins GB).

Die Vormerkung ist zur schuldrechtlichen Forderung für die sie eingetragen wurde akzessorisch! Dh. Entstehung, Übertragung und Fortbestand sind an die gesicherte Forderung geknüpft.

Rechtliche Wirkung, 883 II & III BGB

Wie genau die Vormerkung den Anspruch auf Übertragung sichert, regelt 883 II und III BGB:

883 II BGB

Schutz nach 883 II S. 1 BGB

-> Schutz vor rechtsgeschäftlichen Verfügungen

Was 883 II S. 1 BGB nicht aussagt:

Eine Vormerkung führt nicht(!) zu einer Grundbuchsperre.

Was 883 II S. 1 eigentlich meint:

Eine vormerkungswidrige Verfügung des Eigentümers ist dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam (sog. relative Unwirksamkeit). Der Vormerkungsberechtigte kann also weiterhin vom Eigentümer die Auflassung und Eintragung verlangen.

Beispiel: Thomas verkauft sein Grundstück an Martha und bewilligt ihr dazu eine Vormerkung, welche auch eingetragen wird. Dann verkauft und übereignet Thomas dieses Grundstück an Detlef, der im GB auch sofort als neuer Eigentümer eingetragen wird.

Martha kann dank der Vormerkung trotzdem Übergabe und Übereignung des Grundstücks von Thomas verlangen.

Schutz nach 883 II S. 2 BGB

S. 2 erweiter den Schutz nach S. 1 um den Schutz vor Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung.

Die Vormerkung ist außerdem insolvenzfest, 106 I InsO: Der Vormerkungsberechtigte kann also vom Inso-Verwalter die Erfüllung seines Anspruchs verlangen.

883 III BGB

Die Rangwirkung

-> 883 III BGB sagt, dass das Recht, in das die Vormerkung umgeschrieben wird, den Rang der Vormerkung erhält. Die Vormerkung wirkt somit rangwahrend.

Beispiel: Für Lisa ist die Bestellung einer Hypothek vorgemerkt. Kurz darauf wird für Timo eine Hypothek tatsächlich in das GB eingetragen. Wird nun die Vormerkung für Lisa in eine Hypothek umgeschrieben, so ist Lisas Hypothek vorrangig zu der von Timo.

Erwerb und Übertragung

Ersterwerb, 883 I iVm. 885 BGB

Vormerkungsfähiger Anspruch, 883 I BGB

Gem. 883 I S. 1 BGB können nur die dort abschließend aufgezählten Ansprüche durch eine Vormerkung gesichert werden und erfasst alle denkbaren Verfügungen (Parallel zu 873 I BGB).

Gem. S. 2 ist auch die Sicherung eines künftigen Anspruchs möglich.

Bewilligung der Vormerkung durch den Eigentümer, 885 I BGB

-> einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung durch den Eigentümer gegenüber dem Grunbuchamt oder dem Käufer.

Eintragung im GB, 883 I BGB

Zweiterwerb

401 BGB gilt analog.